Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim między prawem własności, a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Wynika to z:

• umiejscowieniem w Kodeksie cywilnym przepisów o użytkowaniu wieczystym pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi,

• ukształtowania uprawnień użytkownika wieczystego na podobieństwo uprawnień właściciela,

• regulowania stosunków między właścicielem a użytkownikiem wieczystym umową o oddanie gruntu w użytkowanie.

    Przedmiotem użytkowania wieczystego powinien być grunt będący własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Grunty te mogą znajdować się w granicach administracyjnych miast lub położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji jego gospodarki. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być też inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. 

    Użytkowanie wieczyste zostało uregulowane w dwóch źródłach prawa – Kodeksie cywilnym oraz ustawie o gospodarce nieruchomościami. Można by śmiało stwierdzić, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem najbardziej przybliżonym do prawa własności, jednak są trzy różnice:

• Pierwsza jest taka, że właściciel nie jest obciążony żadnymi opłatami na rzecz innej osoby, natomiast użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczania opłat do rąk właściciela użytkowanego gruntu.

• Druga różnica odwołuje się do prawa własności, które nie wymaga żadnych ograniczeń czasowych, natomiast użytkowanie wieczyste ograniczenie takie posiada.

• Trzecia różnica dotyczy przedmiotu użytkowania wieczystego, określonego w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste.

Zasady dotyczące użytkowania wieczystego są następujące:

1. Konieczne jest określenie stron i przedmiotu umowy;

2. Umowa użytkowania wieczystego musi być zawarta w formie aktu notarialnego oraz wpisana do księgi wieczystej;

3. Przedmiotem umowy jest oddanie użytkownikowi w użytkowanie wieczyste określonego gruntu (działki) oraz przeniesienie na niego własności znajdujących się na nim obiektów i budynków. Potrzeba więc wskazania ceny nabycia tych obiektów w umowie

4. Umowa postanowi sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Jeżeli na gruncie mają zostać wzniesione obiekty lub budynki - umowa określa ich rodzaj i czas, w jakim mają powstać;

5. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na okres od 40 do 99 lat;

6. Użytkowanie wieczyste jest odpłatne – użytkownik wnosi opłatę wstępną lub pierwszą za jego ustanowienie oraz opłaty roczne. Obowiązujące stawki tych opłat  są wyrażone w procentach od aktualnej wartości gruntu i zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

7. Należy również określić, w jakim stanie użytkownik wieczysty odda grunt właścicielowi po upływie umowy – czy w stanie zabudowanym, czy też powinien przywrócić go do stanu pierwotnego lub innego określonego w umowie;

8. W ciągu ostatnich pięciu lat użytkowania użytkownik może wystąpić o dalsze jego przedłużenie na taki sam okres.

---