Na zasadzie inwestycji deweloperskich podmioty skazane na ryzyko możemy podzielić ze względu na sytuacje, w których:
1) deweloper realizuje inwestycje głównie z funduszy klientów – w tym przypadku podmiotami nara onymi na ryzyko są zarówno inwestorzy (przyszli lokatorzy, najemcy mieszkań), a tak e firma deweloperska.
2) deweloper dokonuje sprzedaży mieszkań (domów) po ich wybudowaniu – w tym wypadku ryzyko ponosi głównie firma deweloperska. Ryzykiem pośrednim objęte są jednak wszystkie podmioty współpracujące z firma deweloperska, np. banki kredytujące, dostawcy materiałów
– ich ryzyko związane jest z niewypłacalnością dewelopera.
Ryzyko w działalności deweloperskiej możemy podzielić na:
1) ryzyko deweloperskie
Ryzyko prognozy – związane jest bezpośrednio z niebezpieczeństwem tego, że przewidywane warunki ramowe założone w różnych analizach, będących podstawą dokonania postanowień rozpoczęcia realizacji inwestycji, w rzeczywistości nie istnieją,
Trudności z wynajmem lub sprzedażą – jest to ryzyko nie niespełnienia wymogu rynku przez nieodpowiednią koncepcje inwestycji, np. nie atrakcyjna lokalizacja,
Ryzyko planowania - w sytuacji, gdy analizy, plany i projekty wykonywane w fazie koncepcji inwestycji uzyskają wynik negatywny i inwestycja nie będzie mogła być wykonana ze względów ekonomicznych, technicznych itp., zrealizowane uprzednio w dużej ilości prace wstępne staną się zbędne, zarówno koszty ich przeprowadzenia - utrata, którą należy pokryć z przychodów z innej działalności.
2) ryzyko rynkowe – ignorowanie tej grupy ryzyka jest najczęstszym z przyczyn bankructwa przedsiębiorstw:
Ryzyko marketingowe - wynika z niepoprawnych hipotez do konkretnych projektów. Ryzyko ma związek ze zmiennymi opiniami społecznymi. Ryzyko ma miejsce w momencie podejmowania różnego rodzaju decyzji. Wynika to z faktu, iż w wielu sytuacjach nie można celnie ocenić ani wykluczyć błędów znajdujących się informacjach, również w ich interpretacji,
Ryzyko reputacji, image firmy – utrzymanie się przedsiębiorstwa na rynku budowlanym jest ciężkim zadaniem, za sprawą ciągle rosnącej konkurencji, co więcej niewielkie potknięcie przedsiębiorstwa w środkach masowego przekazu może być dużym zagrożeniem.
Ryzyko konkurencji
3) ryzyko w procedurach prawnych
Ryzyko ze strony otoczenia - praktycznie każda dopiero powstała inwestycja spotyka się z oporami sąsiadów, organizacją ekologiczną, obrońcami jakichś wartości. Rozważanie protestów przez różne organy administracji państwowej lub samorządowej najczęściej trwa długi czas. Gdy protesty mają miejsce dopiero w fazie wykonywania budowy, może dojść do zatrzymania procesu budowlanego, a koszt utrzymania wstrzymanej budowy może wiązać się z dużymi stratami dla dewelopera
Ryzyko w procedurach administracyjnych – ryzyko to wiążemy z długością zdobywania pozwoleń formalnych, np. pozwolenie na budowę, których otrzymanie związane jest z dłuższym czasem niż spodziewał się inwestor.
4) ryzyko związane z organizacją wewnętrzną firmy – ryzyko tego typu można zminimalizować
poprzez prawidłową selekcję zatrudnionej kadry w przedsiębiorstwie deweloperskim, a
ponadto zdołać utrzymać wieloletnią współpracę ze stałymi partnerami. Z
przeprowadzonych badań okazuje się, iż względnie poprawnie działają na rynku
przedsiębiorstwa, które posiadają własne jednostki wykonawcze i projektowe.
Ryzyko różnorodności realizatorów – podyktowane jest potrzebą dość częstej wymiany przedsiębiorstw w procesie inwestycyjnym, w związku z czym występują trudności w skoordynowaniu prac
Ryzyko selekcji wykonawstwa – możliwości nieodpowiedniego doboru przedsiębiorstw w procesie inwestycyjnym
5) ryzyko związane z wykonawstwem technicznym budowy
Ryzyko jakości – ma bardzo duże znaczenie, ponieważ nawet bardzo dużym nakładem kosztów, z reguły nie można uniknąć wszystkich usterek,
Ryzyko warunków gruntowych i atmosferycznych - jest to ryzyko które ma duży wpływ na inwestycje budowlane; często nieudokumentowane zmiany morfologiczne gruntów potrzebują wykorzystania rozszerzeń podłoża i fundamentów, ważne zagrożenia występują przy budowie obiektów znajdujących się blisko lub graniczących z istniejącymi budynkami starymi, wysokimi, o nieznacznym zagłębieniu.
6) ryzyko finansowania inwestycji
Ryzyko braku środków finansowych - większość firm deweloperskich opiera swa działalność na wpłatach klientów, co wiąże się z ryzykiem opóźnienia wpłat rat należności za realizowane etapy, na zerwaniu umowy przez klienta itp.
Nawet stabilne przedsiębiorstwa o znakomitych fundamentach i dużej zdolności płatniczej
może w wyniku splotu odrębnych elementów, szczególnie na tle niestabilnych
warunków gospodarowania, utracić zdolność płatnicza.
Ryzyko zmiany cen – związane z nieprzewidzianymi zmianami cen materiałów i usług
Ryzyko zmiany stóp procentowych - zagra a deweloperowi w przypadku wysokiego udziału kapitałów obcych w łącznych kosztach inwestycji; wzrost stóp procentowych często wiąże się ze spadkiem wartości nieruchomości, co - oprócz wysokich kosztów finansowania
Ryzyko kursowe - występuje gdy cześć płatności dokonywana jest w złotówkach na podstawie umów zakładających ceny stałe, zaś inna cześć płatności waloryzowana jest proporcjonalnie do zmian kursowych innej waluty; może to być związane z zaciągnięciem kredytu dewizowego lub zawarciem umów sprzeda y lub wynajmu opartych na dolarze, euro lub marce, podczas gdy koszty inwestycji z reguły rozliczane są w złotówkach, ewentualnie z uwzględnieniem inflacji.
powoduje dodatkowe obciążenie rentowności inwestycji na skutek niższej przewidywanej ceny sprzedaży
Ryzyko inflacyjne - występuje w krajach o zmiennej, dość wysokiej inflacji; warto zapewnić sobie możliwość indeksowania kosztów i przychodów tym samym wskaźnikiem inflacji.
7) ryzyko czasu - Czas zalicza się do najistotniejszych czynników ryzyka w toku procesu inwestycyjnego w budownictwie.
Przekroczenie planowanych okresów realizacji i/lub ekspozycji rynkowej wiąże się z dodatkowym obciążeniem z tytułu obsługi kredytu, co może pochłonąć zakładany zysk dewelopera. Powody opóźnień mogą mieć charakter wewnętrzny, np. zła organizacja zespołu deweloperskiego, lub zewnętrzny, np. długotrwały tryb uzyskiwania pozwoleń.
Przeciągniecie się w czasie okresu realizacji może spowodować, e korzystna poprzednio sytuacja na rynku może zmienić się na gorsze.
8) ryzyko wzrostu kosztów – Opisane powyżej rodzaje ryzyka posiadają wyraźny wpływ na wzrost wydatków. Ryzyko wzrostu wydatków łączone jest przede wszystkim z długim okresem realizacji inwestycji deweloperskich, co komplikuje wykonanie dostatecznie precyzyjnej prognozy kosztów we wczesnym stadium procesu inwestycyjnego.