Istnieje wariancja pomiędzy ryzykiem a niepewnością. Ryzyko postrzegane jest jako zmienność prawdopodobieństwa. Niepewność to inaczej, prawdopodobny wynik któremu nie można przydzielić żadnego prawdopodobieństwa. Niepewność, w porównaniu do ryzyka, jest niemierzalna. Przyczyną ryzyka są zarówno składniki makro, jak i mikroekonomiczne. Makroekonomiczne są związane z całościowymi warunkami gospodarowania oraz z procesami inflacyjnymi, mikroekonomiczne – ze zdolnością do inwestowania w dany instrument finansowy. Zjawiska recesyjne i procesy inflacji powiększają ryzyko inwestowania na dłuższą metę, tworzą skłonność do podejmowania inwestycji spekulacyjnych.
Tabela 3. Wskaźniki dochodów względnych z akcji, obligacji i nieruchomości w latach 1967-1992 (w procentach)
Wyszczególnienie
|
Nieruchomości
|
Obligacje długoterminowe
|
Akcje
|
Roczne zwroty nominalne
Zwrot średni
Odchylenie standardowe
|
13,8
11,2
|
10,7
12,3
|
17,7
21,3
|
Roczne realne nominalne
Zwrot średni
Odchylenie standardowe
|
4,5
10,8
|
1,7
12,7
|
8,2
20,9
|
3-letnie zwroty nominalne
Zwrot średni
Odchylenie standardowe
|
50,5
27,8
|
37,3
28,4
|
61,0
46,6
|
3-letnie zwroty realne
Zwrot średni
Odchylenie standardowe
|
15,3
22,5
|
5,5
25,6
|
24,8
42,1
|
5-letnie zwroty nominalne
Zwrot średni
Odchylenie standardowe
|
94,8
38,1
|
72,9
44,4
|
126,7
87,0
|
5-letnie zwroty realne
Zwrot średni
Odchylenie standardowe
|
25,6
27,4 |
10,8
36,0
|
48,5
71,9
|
Źródło
na podstawie W.D Fraser. Principles
of Property Investment and Pricing. op.cit.,
tabl. 12
Stopień występowania ryzyka jest różnorodny w stosunku do indywidualnych instrumentów finansowych. Niektóre instrumenty finansowe, jak np. Obligacje posiadają stosunkowo niższy poziom ryzyka niż akcje.
Doświadczalnym dowodem tego twierdzenia są dane sporządzone w powyższej tabeli, w której za punkt odniesienia ryzyka przyjęto odchylenie standardowe. Dane te ręczą, że największym ryzykiem odznaczają się akcje, najmniejszym z kolei obligacje. Nieruchomości znajdują się na pozycji pośredniej. Biorąc pod uwagę ryzyko, inwestowanie w nieruchomość jest bliższe ryzyku inwestowania w obligacje niż akcje. Stosunkowo niskie ryzyko inwestowania w nieruchomości w porównaniu z akcjami wynika zarówno z cech inwestycji nieruchomościowych, jak i niedoskonałości rynku. Wartości czynszowe są bardziej trwalsze niż dywidendy, a wartości nieruchomości bardziej trwalsze niż ceny obligacji.
Pomiędzy stwierdzeniami z różnych kierunków inwestowania, występuje mała zależność. Ta mała zależność powinna być po części objaśniona ich rozmaitą reakcją na zmiany w cyklu koniunkturalnym – sformułowania z akcji i obligacji przedstawiają tendencję do wyprzedzania cyklu ekonomicznego z nieruchomości – do pozostawania w tyle za zmianami w aktywności gospodarczej3. Wzrost cen obligacji na ogół przewyższa hossę na rynku obligacji, ale zwrot stawek czynszów z nieruchomości komercyjnych i przemysłowych ma zwyczaj do opóźniania się, przez co znajduje się za działalnością gospodarczą. Zarówno sposób zawierania umów i sprawdzania stawek czynszowych może prowadzić do zwłoki która niesie za sobą zmiany w dochodzie z inwestycji. Równocześnie lokujący swój kapitał w nieruchomości mogą wykorzystać wzrost w okresach, gdy opłacalność akcji zmniejsza się na skutek zbliżającego się kryzysu. Właściwość ta pozytywnie rekomenduje nieruchomość – sprawia, iż nieruchomość ma stabilizujące oddziaływanie na portfele inwestycyjne, zdominowane przez akcje i obligacje.
Tabela 4. Korelacje zwrotów z nieruchomości, obligacji i akcji
Doświadczalnym dowodem tego twierdzenia są dane sporządzone w powyższej tabeli, w której za punkt odniesienia ryzyka przyjęto odchylenie standardowe. Dane te ręczą, że największym ryzykiem odznaczają się akcje, najmniejszym z kolei obligacje. Nieruchomości znajdują się na pozycji pośredniej. Biorąc pod uwagę ryzyko, inwestowanie w nieruchomość jest bliższe ryzyku inwestowania w obligacje niż akcje. Stosunkowo niskie ryzyko inwestowania w nieruchomości w porównaniu z akcjami wynika zarówno z cech inwestycji nieruchomościowych, jak i niedoskonałości rynku. Wartości czynszowe są bardziej trwalsze niż dywidendy, a wartości nieruchomości bardziej trwalsze niż ceny obligacji.
Pomiędzy stwierdzeniami z różnych kierunków inwestowania, występuje mała zależność. Ta mała zależność powinna być po części objaśniona ich rozmaitą reakcją na zmiany w cyklu koniunkturalnym – sformułowania z akcji i obligacji przedstawiają tendencję do wyprzedzania cyklu ekonomicznego z nieruchomości – do pozostawania w tyle za zmianami w aktywności gospodarczej3. Wzrost cen obligacji na ogół przewyższa hossę na rynku obligacji, ale zwrot stawek czynszów z nieruchomości komercyjnych i przemysłowych ma zwyczaj do opóźniania się, przez co znajduje się za działalnością gospodarczą. Zarówno sposób zawierania umów i sprawdzania stawek czynszowych może prowadzić do zwłoki która niesie za sobą zmiany w dochodzie z inwestycji. Równocześnie lokujący swój kapitał w nieruchomości mogą wykorzystać wzrost w okresach, gdy opłacalność akcji zmniejsza się na skutek zbliżającego się kryzysu. Właściwość ta pozytywnie rekomenduje nieruchomość – sprawia, iż nieruchomość ma stabilizujące oddziaływanie na portfele inwestycyjne, zdominowane przez akcje i obligacje.
Tabela 4. Korelacje zwrotów z nieruchomości, obligacji i akcji
Współczynniki korelacji
|
Nieruchomości/obligacje
|
Nieruchomości/akcje
|
Obligacje/akcje
|
Roczne zwroty pieniężne
3 – letnie zwroty pieniężne
5 – letnie zwroty pieniężne
Roczne zwroty realne
3 – letnie zwroty realne
5 – letnie zwroty realne
|
0,02
0,06
0,02
0,15
0,20
0,19
|
0,21
0,19
0,08
0,29
0,35
0,34
|
0,59
0,82
0,83
0,63
0,87
0,90
|
Źródło
na podstawie W.D. Fraser, Principles
of Property Investment ang Prining,
op.cit. Tab. 12
- zmiany aktywności gospodarczej,
- postępująca przestarzałość nieruchomości,
- nierzetelni najemcy
W skład najważniejszych czynników ryzyka podczas trwania procesu inwestycyjnego w budownictwie zaliczamy czas, a zatem można powiedzieć, że ryzyko mające związek z czasem przygotowania projektu posiada ogromną wagę dla inwestorów. Patrząc przez pryzmat dość pokaźnego udziału kapitału obcego w znacznej ilości inwestycji, przekroczenie szacowanego okresu realizacji i/lub ekspozycji rynkowej jest związane z obciążeniem, które zostaje dodatkowo naliczone za obsługę kredytu, a zatem powstaje możliwość zakładająca pochłonięcie planowanych przez inwestora zysków. Czynniki mające wpływ na powstawanie ryzyka związanego z czasem mają charakter czynników zewnętrzne, takich które są niezależne od inwestora m.in.: wydłużony czas jaki poświęca inwestor na czekanie związane z uzyskaniem pozwoleń oraz czynników wewnętrznych będących zależnymi od inwestora tj. zła organizacja pracy zespołu deweloperskiego. Powyższe informacje utwierdzają nas w związku występującym pomiędzy następnym ryzykiem, które stanowi ryzyko uzgodnień i zezwoleń, a ryzykiem czasu.
Z inwestowaniem w nieruchomości związany jest dość duży wachlarz róznorakiego ryzyka W wyżej wspomnianym wachlarzu mają miejsce takie gatunki ryzyka, które mają związek jedynie z inwestowaniem na przestrzeni nieruchomości mieszkaniowych oraz na tle inwestycji w nieruchomości komercyjne lub takie które realizowane są poprzez inwestowanie w obydwa rodzaje nieruchomości. Co więcej inne gatunki ryzyka stanowić będą odniesienie do inwestycji, które dokonywane są przez indywidualnego klienta, a inne przez instytucjonalnego klienta albo też przez firmy.
Dość zróżnicowaną wydaje się być kategoria ryzyka. Ryzyko systematyczne i niesystematyczne, inaczej specyficzne zostaje wyszczególnione przez jedną z klasyfikacji.
Tabela
4.
Zróżnicowanie kategorii ryzyka.
| Ryzyko systematyczne | Ryzyko specyficzne | Niemożność spłaty kredytu |
| Kryzys krajowy (regionalny) | Niemożność wynajęcia powierzchni po wygaśnięciu bieżących umów najmu | Ryzyko finansowania |
| Nieoczekiwana inflacja | Niekorzystne zmiany w otoczeniu; uszkodzenia budynków | Wzrost stóp procentowych |
| Spadek zaufania do nieruchomości | Szybkie zużycie funkcjonalne budynków | Brak możliwości refinansowania |
| Nadpodaż nieruchomości na rynku lokalnym (nadmiar nowo wznoszonych obiektów) | Szybkie zużycie funkcjonalne budynków | Zastosowanie kapitałów obcych |
| Zmiany polityczne | Zmiany planów zagospodarowania przestrzennego lub innych regulacji prawnych | Zwiększa poziom ryzyka |
| Zmiany ulg podatkowych | Wzrost opłat obowiązkowych | Zwiększa poziom ryzyka |
Źródło
na postawie P.J Rowland, Property
Investment and Their Financing,
The law BOOK Company Limited Sydney 1993, s. 178
Ryzyko systematyczne
związane jest z:
- trudnymi do przewidzenia zmianami po stronie podaży i popytu
- zmiennością stóp oprocentowania kredytu czy zmianami opodatkowania.
- niedoskonałością rynku nieruchomości, przejawiającej się w trudności w pozyskiwaniu szczegółowych informacji z rynku, z jego małej efektywności, która wywołana jest m.in. małą przejrzystością rynku, wysoką kapitałochłonnością, a także małą płynnością nieruchomości
Ryzyko niesystematyczne,
mające zastosowanie względem nieruchomości przedmiotowej, obejmuje
ryzyko zarządzania, ryzyko strumienia oraz ryzyko własności
dochodu i związane jest z:
- szybkim zużyciem funkcjonalnym budynków, z ich uszkodzeniem, niekorzystnymi zmianami zachodzącymi w otoczeniu i sąsiedztwie nieruchomości,
- ryzykiem prawnym (np. Zmiany planów zagospodarowania przestrzennego lub innych regulacji prawnych),
- ryzykiem zarządzania, na które składa się m.in. Jakość zarządcy, umiejętność pozyskania i doboru najemców.
- Ryzykiem generowania dochodów, które związane jest m.in. z: harmonogramem wygasania i odnawiania najmu, z ryzykiem niewypłacalności najemców, liczbą najemców w budynku,
z przewidywaną ceną
sprzedaży nieruchomości na koniec prognozy.
Ryzyko rynku
jest konsekwencją wahania się cen dóbr oraz usług na przestrzeni
czasu.
Jeżeli
w momencie transakcji kupna lub sprzedaży rynek jest bardzo aktywny,
a więc popyt na dane towary przewyższa podaż, ceny rynkowe
kształtują się na relatywnie wysokim poziomie. Zmiana proporcji
między popytem a podażą może doprowadzić do spadku cen. Jeżeli
inwestor jest zmuszony w tym momencie do likwidacji inwestycji, może
ponieść stratę. Likwidacja inwestycji okazuje się bowiem
przedwczesna.
Ryzyko bankructwa
oznacza możliwość upadku podmiotu. Kapitał ulokowany w dany
instrument finansowy przypada, staje się bowiem źródłem pokrycia
wierzytelności firmy.
Ryzyko inflacji
obrazuje malejącą siłę nabywczą kapitału. Może być rozumiane
dwojako: jako malejąca siła nabywcza kapitału ulokowanego w zakup
danego instrumentu oraz jako nienadążanie dochodu z inwestycji za
wzrastającymi kosztami utrzymania.
Ryzyko płynności
wskazuje na trudność likwidacji inwestycji. Niektóre lokaty
odznaczają się większą łatwością szybkiego wycofania kapitału,
inne znacznie mniejszą. Dla inwestora możliwość wycofania
zainwestowanych środków jest bardzo istotnym elementem w
podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. W instrumenty finansowe
cechujące się małą płynnością niechętnie będą inwestować
gracze i spekulanci.
Średni
poziom ryzyka dla poszczególnych sektorów rynku nieruchomości jest
zróżnicowany:
- sektor budowlany – 3,69%
- sektor przemysłowy – 4,18%
- sektor handlowy – 5,66%
Inwestor
musi być zatem świadomy ryzyka na rynku nieruchomości. Poziom tego
ryzyka nie należy do najwyższych: jest oceniany jako średni, jest
niższy niż przy akcjach, wyższy niż przy obligacjach, co znajduje
również potwierdzenie w przeciętnej dochodowości nieruchomości.
- Grupa inwestorów na rynku nieruchomości jest bardzo zróżnicowana. Można w niej wyróżnić: inwestorów – użytkowników, którzy sami użytkują nieruchomości, celem dokonywanych przez nich inwestycji może być zarówno zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, poczucie prestiżu, jak i bezpieczeństwa, zaś celem nabycia nieruchomości przynoszącej dochód będą długoterminowe korzyści finansowe;
- inwestorów – akcjonariuszy, którzy lokują kapitał w akcje instytucji inwestujących w nieruchomości.
- inwestorów – spekulantów, którzy posiadają nieruchomość przez krótki okres dążą do uzyskania szybkiego zwrotu kapitału poprzez krótką intensywną eksploatację nieruchomości bądź kupują nieruchomości w nadziei, że ceny wzrosną, co umożliwi im sprzedaż nieruchomości z zyskiem (tzw. gra na hossie);
- inwestorów – właścicieli, którzy posiadane nieruchomości wynajmują (wydzierżawiają) w celu czerpania z nich długoterminowych korzyści;
W
Polsce, w latach 1989-1996, dostrzegalna była tendencja odwrotna –
ceny nieruchomości stosunkowo obniżyły się. Z początkiem
opisywanego okresu w Warszawie 1 m²
p.u. ceny mieszkań wahały się w przedziale 700 - 800 USD, wraz z
końcem okresu tylko 400-500 USD. Zmniejsza się cena 1 m² w
przeliczeniu na ilość przeciętnych płac – kilka lat temu na
rynku warszawskim 1 m² stanowił ekwiwalent 10-11 pensji w 1996 r. -
2-3, Przedstawiany okres, tj. obejmujący zakres lat 1989-1996, nie
jest jednorodny. Biorąc pod uwagę przelicznik na złote polskie
ceny nieruchomości do jesieni 1993 r. były w miarę ustabilizowane.
Wraz z powstaniem opcji uzyskania dodatkowego wynagrodzenia
gwarancyjnego od jesieni przy nabyciu mieszkania na rynku wtórnym,
wartość mieszkań zapoczątkowała wzrost. W Warszawie dotrzymywały
kroku inflacji, w odrębnych miastach zanotowano wzrost na
wolniejszym poziomie.
Na rynku warszawskim przede wszystkim mocny wzrost cen mieszkań miał
miejsce w 1995 r. - średni roczny wzrost cen mieszkań w najdroższej
dzielnicy Śródmieście, ukształtował się w wysokości 39,5 %,
więc niespełna dwukrotnie przeskoczył wskazówkę rocznej
inflacji; w innych dzielnicach zanotowano słabszy wzrost
Na
rynku nieruchomości poziom wysokości ryzyka jest uzależniony, od
siły związku danego modułu tego rynku z obszarem cyklu
koniunkturalnego. Ryzyko inwestowania jest mniejsze w obszarze
nieruchomości mieszkaniowych, notuje ono wzrost dla inwestorów na
rynku powierzchni biurowych, a następnie handlowych. Stosunkowo
najwyższe jest na rynku nieruchomości przemysłowych. Odnajduje to
odzwierciedlenie w poziomach stóp w danych segmentach rynku
nieruchomości. Nie zależnie od miejsce w cyklu koniunkturalnym rola
mieszkaniowa musi być zaspokojona. Z kolei obniżenie działań w
gospodarce pomniejszy wypełnienie nieruchomości biurowych,
pomniejszy także popyt wewnętrzny ze strony gospodarstw domowych,
minimalizując zysk z powierzchni handlowych, radykalnie może też
poddać się poprawce popyt na dobra produkowane w powierzchniach
przemysłowych, np. na samochody.
Z
biegiem czasu zmniejszy się popyt na montaż samochodów, spadek
zanotuje także popyt na powierzchnie na których znajdują się
salony dealerskie, spadną czynsze, spadnie wypełnienie, wzrośnie
ryzyko uzyskiwania przychodów. Takie fakty pozwalają nam sądzić,
iż nie ma bezpośredniego zależności pomiędzy wartością a
dochodem.
Podsumowując,
inwestor musi więc posiadać odpowiednią wiedzę na temat
możliwości wystąpienia ryzyka na rynku nieruchomości. Poziomu
tego ryzyka nie zaliczamy do najwyższych; jest podsumowywany jako
średni, jest niski przy akcjach, wyższy niż przy obligacjach,
co odnajduje także akceptację w małej dochodowości nieruchomości.
- Podział ryzyka
Przy
każdej inwestycji należy się liczyć z ryzykiem. Nie inaczej jest
przy inwestycjach w nieruchomości. Zważywszy na
wiele
sposobów inwestowania w nieruchomości ryzyko możemy podzielić
na:
1)
ryzyka związane z pozyskaniem nieruchomości
- Ryzyko wyceny – wycena z reguły powinna odpowiedzialnie ustalać wartość rynkowa nieruchomości, w praktyce z tym jest mimo to różnie. W celu zmniejszenia ryzyka stosowane jest zarówno przez stronę kupującą jak i sprzedającą zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości nieruchomości.
- Ryzyko transakcyjne – jest to ryzyko związane z zawarciem miedzy stronami umowy umożliwiającej skuteczne i płynne przejecie nieruchomości. W skrajnych przypadkach, wystąpienie błędu w zawartej umowie lub niedopełnienie wymogów formalnych może spowodować nawet unieważnienie zawartej transakcji.
2)
ryzyka związane ze sprzedażą
nieruchomości
- Ryzyko płynności – nieruchomość ze względu na swoja kapitałochłonność jest aktywem o małej płynności, co może spowodować duże straty dla sprzedającego. Czas potrzebny na wyjście z inwestycji bywa bardzo długi.
- Ryzyko wyceny i ryzyko transakcyjne
3)
ryzyka związane z wynajmowaniem nieruchomości – ten rodzaj ryzyka
można ograniczyć
poprzez
odpowiednie zarządzanie
- Ryzyko utraty wartości nieruchomości wskutek niewłaściwego używania – jest to ryzyko trudne do przewidzenia, ale można je ograniczyć podobnie jak w powyższym przypadku.
- Ryzyko niepozyskania najemców – ograniczyć można poprzez zastosowanie odpowiedniego marketingu. Jest ono ściśle związane z popytem mieszkaniowym co w konsekwencji sprawia, że jest jednym z najistotniejszych ryzyk
- Ryzyko nie wywiązania się najemców z warunków umowy najmu – można je ograniczyć poprzez kontrole najemcy, a tak e poprzez odpowiednio skonstruowana umowę najmu.
4)
inne ryzyka zewnętrzne
- Ryzyko rynkowe – duże straty inwestora mogą być skutkiem zmiany cen nieruchomości, stawek czynszu, wysokości podatku
- Ryzyko polityczne
- Ryzyko wkroczenia państwa w rynek nieruchomości (np. wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne) – nieruchomość jest trwale powiązana z konkretną zależnością, może w obliczu tego zostać przedmiotem wywłaszczenia np. na rzecz Skarbu Państwa, czy jednostek samorządu terytorialnego. Takie sytuacje są związane jak najbardziej z wypłata odszkodowania dla właściciela wywłaszczanej nieruchomości, mimo to odnotowujemy ryzyko, że wysokość zdobytego odszkodowania nie będzie poprawna do wartości rynkowej nieruchomości.